Distacco dall’impianto centralizzato

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L’adozione di sistemi di ripartizione di calore sarà obbligatoria per la normativa sul risparmio energetico, pertanto è lecito supporre che la necessità di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato si sia fortemente ridotta, fatti salvi i casi in cui per problematiche tecniche immutabili non sia possibile dotare il condominio di un sistema di contabilizzazione del calore o nei casi in cui il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato non consente all’unità immobiliare di fruire di un adeguato calore.

Il IV comma dell’art. 1118 del codice civile riconosce al condomino la possibilità di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato della propria unità immobiliare. Installando un nuovo impianto termico individuale, l’immobile comunque conserva la comproprietà sull’impianto centralizzato.

Art. 1118:
4) Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Dalla lettura del IV comma dell’art. 1118 emerge come la possibilità di distacco sia vincolata da due requisiti:

1) requisito tecnico: il distacco non deve pregiudicare il funzionamento dell’impianto centralizzato.
Il legislatore ha utilizzato la dicitura “notevoli squilibri di funzionamento”, ma la parola “notevoli” non è misurabile e soggetta ad ampie interpretazioni. E’ concesso pertanto che a causa del distacco vi sia uno squilibrio di funzionamento ma tale da non pregiudicare l’utilizzo dell’impianto centralizzato agli altri condomini. Si è quindi in presenza di un notevole squilibrio di funzionamento quando l’impianto non è in grado di erogare in tutte le altre abitazioni un temperatura minima di 18 gradi centigradi.

2) requisito economico: il distacco non deve comportare aggravi di spesa per gli altri condomini.
Questo requisito non è facile da soddisfare o meglio non è semplice calcolare con certezza se vi sarà o meno un aggravio di spesa. Soprattutto nel caso in cui vi siano più condomini distaccati.

Il condomino prima del distacco dall’impianto centralizzato dovrà quindi dimostrare tramite una perizia redatta da un tecnico abilitato, secondo il DM 37/2008, che dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
La perizia deve essere molto esaustiva e chiara, attestare che sulla base dell’impianto esistente il distacco non creerà notevoli squilibri di funzionamento e contenere le informazioni circa i consumi attuali della caldaia e le previsioni di consumo in caso di distacco.

L’amministratore che riceve la comunicazione di distacco da parte di uno, o più, condomini, dovrà convocare l’assemblea inserendo come odine del giorno la comunicazione di distacco.
E’ importante che l’amministratore convochi l’assemblea non solo per le conseguenze tecniche ed economiche derivanti dal distacco ma anche perché si realizza un intervento su beni comuni (impianto centralizzato) e per le competenze del terzo responsabile (ove presente).
L’assemblea non può negare la possibilità di distacco al condomino ma è chiamata a valutare attraverso la perizia se sussistono o meno i requisiti richiesti dal IV comma dell’art. 1118 del codice civile e se sono necessarie eventuali integrazioni alla documentazione presentata.

Nel caso in cui l’assemblea deliberi circa la mancanza di uno o entrambi i requisiti richiesti dall’art. 1118 c.c. ma il condomino si distacca dall’impianto centralizzato, o a seguito del distacco si riscontrassero notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa, il condominio può diffidarlo a ripristinare la situazione con conseguente riallaccio.
Qualora la diffida non vada a buon fine il condominio potrà promuovere una causa per far accertare la illegittimità del distacco.

Se il distacco è legittimo, in quanto non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. E’ esonerato quindi solo dal pagamento dei consumi di combustibile e dell’energia elettrica necessari per la produzione e la distribuzione del calore.

Agevolazioni fiscali rispamio energetico 2015

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agevolazioni fiscali risparmio energetico

agevolazioni fiscali risparmio energetico

Quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti è possibile usufruire di agevolazioni fiscali e ottenere la deduzione di parte della spesa effettuata. L’agevolazione fiscale consiste infatti in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società).

Vediamo quali sono le ultime novità per le detrazioni fiscali ralative al risparmio energetico introdotte dal Governo italiano con il decreto stabilità 2015 (legge 23 dicembre 2014, n. 190)

  • prorogato al 31 dicembre 2015, nella misura del 65%, la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Nella stessa misura è prevista anche la detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. (Dal 1° gennaio 2016 l’agevolazione sarà sostituita con la detrazione fiscale del 36% prevista per le spese relative alle ristrutturazioni edilizie.)
  • aumenta dal 4% all’8% la ritenuta d’acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l’obbligo di operare all’impresa che effettua i lavori.
  • dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015 si può usufruire della detrazione anche per l’acquisto e la posa in opera di:

- schermature solari (nel limite di 60.000 euro)

- impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (nel limite di 30.000 euro)

  • eliminato l’obbligo di inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori che proseguono per più periodi d’imposta (decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175).

Per avere un quadro più esaustivo potete scaricare gratuitamente dal link sotto riportato la guida alle agevolazioni per il risparmio energatico preparata dall’Agenzia delle Entrate.

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SCARICA GRATIS LA GUIDA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE.

 

 

 

Cosa sono le valvole termostatiche

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valvole termostatiche

valvole termostatiche

Nei condomini dotati di riscaldamento centralizzato, di una rete di teleriscaldamento o di un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, entro il 31 dicembre 2016 diverrà obbligatorio installare su tutti i termosifoni di ogni appartamento le valvole termostatiche e i misuratori per contabilizzare i consumi. Lo prevede la direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica, recepita dall’Italia con il decreto legislativo 102/14.

Questo sistema che verrà adottato nei nostri appartamenti, offre una gestione più “autonoma” del riscaldamento, pur non essendo uno strumento magico ha l’obiettivo di evitare gli sprechi di calore e migliorare il confort ottenendo un risparmio di denaro consistente nel tempo.

Per una gestione ottimale vediamo di capire come funziona il sistema di ripartizione del calore.

E’ formato da due componenti:

termosifone

schema ripartitore di calore

LA VALVOLA TERMOSTATICA
Viene montata sul termosifone e ha il compito di regolare il flusso di acqua presente nello stesso consentendo all’utente di regolare il livello di calore desiderato in base alle proprie esigenze.
Il dispositivo contiene al suo interno una capsula con un liquido che si espande con l’aumentare della temperatura e regola il flusso di acqua nel termosifone mantenendo costante la temperatura.
La gestione è semplice, infatti ogni valvola ha cinque posizioni che corrispondono ad un diverso livello di calore. Partono dallo “0”, temperatura minima, fino al livello “5” che corrisponde ad una temperatura di circa 22 gradi.
Quindi basterà ruotare la manopola della valvola termostatica sul livello desiderato per ottenere la temperatura ottimale in base alle proprie necessità.

IL RIPARTITORE
E’ uno strumento elettronico che ha il compito di misurare il calore erogato. Viene fissato al termosifone e per mezzo di un display visualizza in tempo reale i consumi.

I dati forniti dal ripartitore vengono raccolti via radio e elaborati nel rispetto della normativa vigente per poi essere contabilizzati.

Nei costi da sostenere bisogna considerare oltre il costo della valvola termostatica e del ripartitore (circa 120 euro iva esclusa per ogni termosifone) anche i costi per adeguare le pompe di circolazione delle colonne dell’impianto condominiale da portata fissa a portata variabile.
Non ultimo il costo della lettura annuale pari a circa 5 euro per ogni termosifone.

Si stima un ammortamento medio della spesa in 5/6 anni.

Per chi installa il sistema di ripartizione del calore sono previsti delle detrazioni fiscali (decreto stabilità 2015):

65% della spesa se associata all’installazione di una nuova caldaia a condensazione.

50% della spesa per la sola installazione delle valvole termostatiche e del ripartitore.

Per deliberare l’intervento di posa in opera delle valvole in condominio si ricorre alla maggioranza prevista per le opere di risparmio energetico pari ad almeno la metà del valore dell’edificio (“maggioranza singola”).

Fac simile contratto di affitto concordato con cedolare secca

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affitto cedolare secca

affitto cedolare secca

 Oggi il mercato degli affitti a causa della crisi economica persistente vede un ribasso dei canoni delle locazioni. Non è raro infatti che l’inquilino chieda al proprietario una rinegoziazione del canone del locazione. A questo aggiungiamo un forte aumento delle imposte patrimoniali sugli immobili diversi dalla prima casa (IMU) che può arrivare all’aliquota massima, come avviene in molti comuni, del 10,6 per mille.

Come possiamo trovare una soluzione e inserire il nostro immobile sul mercato con un canone più basso che agevoli l’inquilino e con una tassazione più equa ?
E’ possibile, per le locazione di immobili destinati ad uso abitativo, scegliere una forma molto vantaggiosa stipulando un contratto a canone agevolato con l’opzione cedolare secca.

Il contratto di locazione con canone agevolato, detto anche concordato, ha una durata di tre anni rinnovabili per altri due anni, in totale cinque anni, un periodo minore rispetto ai quattro più quattro del contratto di locazione con canone libero.Il canone è calcolato sull’importo al metro quadrato stabilito da accodi stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e il comune.

Un importo di affitto più basso oltre a rendere appetibile l’immobile sul mercato agevola l’inquilino nel pagamento.

Quando si opta per la cedolare secca si hanno inoltre indubbi vantaggi dal punto fiscale.

Vediamo quali:

– nessun bollo e imposta per la registrazione del contratto all’Agenzia delle entrate.
– Tassazione IRPEF del 10% sul canone annuo (fino al 2017 probabilmente prorogata)
– Il reddito dalla locazione non si cumula con gli altri redditi (imponibile)
– nessuna imposta di registro annuale (2% del canone annuo)
– IMU agevolata

Vediamo un caso pratico a regime, con un parallelo tra canone libero e canone agevolato con cedolare secca prendendo come esempio un appartamento di 5,5 vani di una città di media grandezza supponendo che il comune abbia deliberato l’esenzione del pagamento del 10% dell’IMU da parte dell’inquilino.

CANONE LIBERO

canone mensile libero mercato:      550,00 euro
spese mensili anticipate:                 100,00 euro
totale mensile pagato dall’inquilino: 650,00 euro

canone annuo: 6.600,00 euro
IRPEF annua (aliquota 27%, 95% del canone annuo): 1.693,00 euro

imposta di registro
annuale: 132,00 euro
50 % proprietà: 66,00 euro
50 % inquilino : 66,00 euro

IMU (aliquota massima 10,6 per mille): 820,00 euro

Il proprietario versa per le imposte annue: 2.579,00 euro (il 39,07% del canone annuo)
reddito netto annuo proprietario: 4.021,00 euro

l’inquilino paga per la locazione annua: 7.866 euro

CANONE AGEVOLATO CON CEDOLARE SECCA

canone mensile agevolato:              440,00 euro
spese mensili anticipate:                 100,00 euro
totale mensile pagato dall’inquilino: 540,00 euro

canone annuo: 5.280,00 euro
IRPEF annua (aliquota 10%): 528,00 euro

imposta di registro
annuale: 0,00 euro
50 % proprietà: 0,00 euro
50 % inquilino : 0,00 euro

IMU (aliquota agevolata media 8,5 per mille): 660,00 euro

Il proprietario versa per le imposte annue: 1.188,00 euro (il 22,5% del canone annuo)
reddito netto annuo proprietario: 4.092,00 euro

l’inquilino paga per la locazione annua: 6.480,00 euro

Da questo esempio si può vedere come concedendo in locazione l’immobile con un contratto a canone agevolato con cedolare secca il proprietario riceve un reddito netto quasi uguale al regime libero, ma può proporre l’abitazione sul mercato con un prezzo di locazione più basso abbattendo i tempi per la locazione.

L’inquilino ha un risparmio annuo rispetto al canone in libero regime pari 1.386 euro che in cinque annualità sono pari a 6.930,00 euro.

Dal mio punto di vista locare un immobile con un contratto a canone agevolato con cedolare secca conviene a prescindere dalla situazione fiscale del proprietario (dipendente, libero professionista, etc) in quanto può consentire di ridurre i tempi di locazione e rende l’immobile più appetibile economicamente per l’inquilino.

scarica gratis il contratto per la cedolare secca

scarica gratis il contratto

Da questo link è possibile scaricare gratuitamente un modello di contratto di locazione a canone agevolato con l’opzione cedolare secca già pronto, da completare con i dati della locazione (locatore/i, conduttore, canone e spese) e consegnare all’Agenzia delle entrate con il modello RLI per la registrazione del contratto.

Non bisogna dimenticare che per usufruire dell’aliquota IMU agevolata è necessario fornire copia del contratto all’ufficio competente del comune entro trenta giorni dalla registrazione del contratto.

Requisiti amministratore di condominio

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Con la legge n.220/2012, entrata in vigore il 18 Giugno 2012, nell’art. 25 viene inserito l’art. 71 bis delle disposizioni di attuazioni del codice civile, che stabilisce quali siano i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio.

Art. 71 bis:

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

III. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

V. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e’ consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Leggendo l’art 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile si può notare che la legge richiede dei requisiti di onorabilità e dei requisiti professionali.

Per i requisiti professionali oltre al conseguimento del diploma di scuola di secondo grado è necessario aver frequentato un corso di formazione iniziale e provvedere ad un aggiornamento periodico annuale in materia di amministrazione condominiale.

Il corso di formazione iniziale deve avere una durata di almeno 72 ore, organizzato da un’associazione riconosciuta e con la presenza del responsabile scientifico.
Quest’ultimo dovrà predisporre il programma didattico, verificare i contenuti dell’attività di formazione, di aggiornamento e dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori.
Molto importante è l’aggiornamento professionale annuale che deve essere di almeno 15 ore
Entrambi possono essere svolti anche per via telematica.

Coloro che hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge (18 Giugno 2012), possono svolgere l’attività di amministratore anche in mancanza del diploma e del corso di formazione iniziale ma resta l’obbligo di formazione periodica.

Nel caso in cui l’amministratore di condominio nominato dall’assemblea sia un condomino dello stabile, i requisiti quali diploma, corso di formazione e aggiornamento professionale non sono necessari.

Viene introdotta inoltre la possibilità di svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche per le società, e in questo caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e anche dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii per i quali la società presta i servizi.

Infine si precisa che per l’art. 1129 del codice civile quando i condomini sono più di otto l’assemblea condominiale deve nominare l’amministratore di condominio.